Home / СНИЖЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ / Снижение кадастровой стоимости судебная практика

Снижение кадастровой стоимости судебная практика

Судебная практика по снижению кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков.
КУРГАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
Дело N 3а-140/2017
 
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Курган 12 декабря 2017 г.
Курганский областной суд в составе:
председательствующего Лукиных Л.П.,
при секретаре Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению К. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, Правительству Курганской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,
 
установил:
 
К. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее — Управление Росреестра по Курганской области), Правительству Курганской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. В обоснование административного иска указала, что является арендатором земельного участка с кадастровым N, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием — для строительства здания автосервиса, площадью <…> кв. м, расположенного по <адрес> Постановлением Правительства Курганской области N 454 от 26 сентября 2011 г. кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере 6481 325 руб. 74 коп. На основании отчета <…> N 140/2017 от 20 ноября 2017 г. рыночная стоимость указанного земельного участка на эту же дату составляет 1115 190 руб. Полагала, что в связи с несоответствием определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости, кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушаются права административного истца, как плательщика арендной платы, которая в соответствии с договором аренды исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка. Учитывая изложенное, административный истец просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме 1115 190 руб.
Административный истец К. в судебном заседании не участвовала. Ее представитель С. заявленные требования поддержала.
Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Курганской области и Правительства Курганской области, а также заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области (далее — ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области) и Администрации г. Кургана в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, что подтверждено уведомлениями о вручении почтовых извещений.
В своих письменных отзывах Правительство Курганской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области и Администрация г. Кургана ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.
Представитель Администрации г. Кургана в своем письменном отзыве указал, что Администрация г. Кургана является арендодателем по договору аренды, в котором кадастровая стоимость арендуемого К. земельного участка является основным показателем в расчетной формуле по определению размера арендной платы. Уменьшение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка может существенно повлиять на поступление денежных средств в бюджет города, чем будут нарушены права арендодателя. Выразил сомнения относительно представленного отчета об оценке, полагая, что он выполнен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности. В связи с изложенным, считал, что требования К. удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст. ст. 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее — КАС РФ) суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о месте и времени судебного заседания.
Изучив доводы административного искового заявления, отзывы на иск, заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.
Как усматривается из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка N 3300-з от 10 мая 2011 г. К. на праве аренды владеет земельным участком с кадастровым N, площадью <…> кв. м, расположенным по <адрес>
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 ноября 2017 г. кадастровая стоимость арендуемого К. земельного участка по состоянию на 29 января 2010 г. составляет 6481 325 руб. 74 коп.
Согласно отчету <…> N 140/2017 от 20 ноября 2017 г. по состоянию на 29 января 2010 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N составила 1115 190 руб.
Таким образом, представленные доказательства свидетельствуют о значительном расхождении кадастровой стоимости данного земельного участка по данным государственного кадастра недвижимости и его рыночной стоимости и, следовательно, обоснованности доводов административного истца о том, что результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права.
Частью 1 ст. 245 КАС РФ установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу ч.ч. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением Правительства Курганской области N 450 от 30 декабря 2016 г., определяет годовой размер арендной платы в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от категории плательщика аренды и земельного участка.
Таким образом, доводы представителя административного истца о том, что установленный размер кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка нарушает его права, как арендатора, заслуживают внимание.
Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», что установлено в ст. 70 ЗК РФ.
На основании ч. 2 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» N 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. (далее — Федеральный закон N 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона N 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.
В государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка (п. п. 1, 4 ч. 5 ст. 8 Федерального закона N 218-ФЗ).
В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.
Согласно ч. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 8 апреля 2000 г.
На основании данных Правил государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации (п. п. 2, 4, 10 Правил).
По смыслу приведенных положений действующего законодательства кадастровая стоимость по своей природе является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точного соответствия реальной рыночной стоимости с учетом уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Согласно ч. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, действующее законодательство допускает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости. Причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
В силу ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (далее — Федеральный закон N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в ст. 248 КАС РФ.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена по состоянию на 29 января 2010 г.
С учетом изложенного, именно на эту дату — 29 января 2010 г. в силу вышеприведенных положений закона должна быть определена рыночная стоимость указанного земельного участка.
На основании ст. 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Достоверность выводов представленного в материалы дела отчета об определении рыночной стоимости земельного участка <…> N 140/2017 от 20 ноября 2017 г. участвующими в деле лицами не опровергнута, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы ими не заявлено.
Возражения представителя Администрации г. Кургана против административных исковых требований также не содержат доводов, опровергающих выводы оценщика о размере рыночной стоимости земельного участка. Данные возражения не мотивированы и не содержат указаний, какие нормы законодательства об оценочной деятельности оценщиком нарушены.
Данный отчет содержит подробное описание проведенного исследования, обоснование использованных методик и полученных выводов.
Оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Отчет составлен оценщиком в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости, на отчетную дату внесения сведений об участке в государственный кадастр недвижимости.
При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. Проанализировав все методы сравнительного подхода для определения стоимости земельного участка, оценщик пришел к выводу, что метод сравнения продаж позволяет достоверно оценить земельный участок, так как имеется достаточная информация об аналогичных объектах.
Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на результатах расчетов методом сравнения продаж с использованием объектов-аналогов, исходя из анализа предложений о продаже сопоставимых земельных участков с применением корректировки цен аналогов, их площади и расположения.
При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания полагать выводы отчета об оценке недостоверными и не принимать его в качестве допустимого и достоверного доказательства по настоящему административному делу.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных К. административных исковых требований об установлении по состоянию на 29 января 2010 г. кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N, площадью <…> кв. м, расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости, в размере 1115 190 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175 — 180, 245 — 249 КАС РФ, суд
 
решил:
 
административное исковое заявление К. об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, поступившее в Курганский областной суд 22 ноября 2017 г., удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью <…> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов — для размещения здания автосервиса, расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости, в размере 1115 190 руб. по состоянию на 29 января 2010 г.
Решение по настоящему делу является основанием для внесения изменений в данные государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Курганского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.
Судебная практика снижения кадастровой стоимости земельного участка:
Все о земельных спорах

Обратиться к юристу