Home / СУДЕБНЫЕ РЕШЕНИЯ / Решение Ставропольского краевого суда от 14.12.2017

Решение Ставропольского краевого суда от 14.12.2017

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

дело N 3а-525/2017

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 декабря 2017 года
Ставропольский краевой суд в составе: председательствующего судьи Луневой С.П.,
при секретаре судебного заседания Г.,
с участием представителя административного истца ООО Сельскохозяйственное предприятие «» по доверенности
Б.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестру по Ставропольскому краю) об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «» обратилось с административным иском, впоследствии его уточнив, и просило установить кадастровую стоимость земельных участков:
с кадастровым номером N, площадью 69 863 349 кв. м, категория — земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (описание местоположения): относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Примерно в <адрес> равной рыночной по состоянию на 01.01.2015 года в размере 293068000 руб.;
с кадастровым номером N, площадью 255 159 295 кв. м, категория — земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (описание местоположения): относительно ориентира, расположенного в <адрес>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2015 года в размере 1070362 000 руб.
В обоснование требований истец сослался на то, что являлся арендатором и сособственником указанных выше земельных участков.
По результатам государственной кадастровой оценки, на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского
края от 27 ноября 2015 г. N 1381 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 637614840,98 рублей; земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 2443864695, 65 рублей, что также подтверждается кадастровыми паспортами и кадастровыми справками об определении кадастровой стоимости земельных участков.
На основании отчета N 230 об оценке рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, подготовленного ООО «» (оценщик ФИО10) и экспертного заключения N 195/2017 от 08.02.2017, подготовленного Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2015 года составила
1 295 453 275,00 рублей, а именно стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 278456612 рублей; стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 1016996663 рублей.
Заявление, поданное ООО «Сельскохозяйственное предприятие «» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю отклонено решением этой комиссии N 1321 от 09.12.2016.
Значительное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости по сравнению с его рыночной стоимостью по отчету об оценке, по мнению истца, нарушает его права и законные интересы, что влечет за собой увеличение налоговой базы по земельному налогу, что следует из статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, тем самым нарушаются права собственника этого земельного участка и плательщика земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Б. поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, уточнила их и просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, согласно заключению эксперта N 103/17-Э от 04.12.2017 с кадастровым номером N, площадью 69 863 349 кв. м, категория — земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (описание местоположения): <адрес>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2015 года в размере 293068 000 руб.;
с кадастровым номером N, площадью 255 159 295 кв. м, категория — земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (описание местоположения): относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир от административного здания <адрес>, принадлежащего ООО СХП «» на праве аренды и на праве общей долевой собственности равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 1070362000 руб.
От главы Красногвардейского муниципального района Ставропольского края И. поступило заявление о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя.
От главы села Ладовская балка Красногвардейского района Ставропольского края Ш. поступило заявление о том, что администрация села Ладовская балка Красногвардейского района Ставропольского края не может обеспечить представителя в судебное заседание в связи со служебной занятостью.
Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.
На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения явившихся лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав объяснения представителя административного истца, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли в Российской Федерации являются земельный налог и арендная плата.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).
Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими или физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Общество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «» является арендатором и сособственником земельных участков, а именно земельного участка назначение: земли сельскохозяйственного назначения — для сельскохозяйственного использования, площадью 69 863 349,00 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу (местоположение): примерно в <адрес>; и земельного участка, назначение: земли сельскохозяйственного назначения — для сельскохозяйственного использования, площадью 255 159 295,00 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу (местоположение): местоположение установлено носительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>.
По результатам государственной кадастровой оценки, на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. N 1381 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2015 определена в размере 637614840,98 рублей; земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2015 определена в размере 2443864695,65 рублей, что также подтверждается кадастровыми паспортами и кадастровыми справками об определении кадастровой стоимости земельных участков (т. 1, л.д. 142-145, 152-156).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 26.10.2012 N П/485 отклонено заявление Общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных земельных участков, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке N 230 от
27.10.2016, проведенный ООО «» и положительное экспертное заключение Российской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертного совета N 195/2017 от 08.02.2017, согласно которым рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер N составляет 278456 612 рублей, и земельного участка с кадастровым номером N составляет 1016996663 рубля.
В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
При установлении юридически значимого обстоятельства по делу (установлении величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости) судом исследовался представленный административным истцом отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности.
С целью проверки обоснованности отчета, представленного административным истцом, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу на основании определения Ставропольского краевого суда от 07.07.2017 была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «».
Согласно заключению экспертов N 206/17 от 09.10.2017
ООО Ставропольского краевого специализированного экспертного учреждения судебной экспертизы «» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью
69 863 349 кв. м, категория — земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (описание местоположения): относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Примерно в <адрес>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2015 года в размере 310033 116 рублей;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 255 159 295 кв. м, категория — земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (описание местоположения): относительно ориентира, расположенного в границах участка — административное здание <адрес>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2015 года в размере 1135523047 рублей.
После заслушивания объяснений сторон, эксперта ФИО11., судом на разрешение был поставлен вопрос о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.
26.10.2017 определением Ставропольского краевого суда была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «» ФИО12
Согласно заключения эксперта N 103/17-Э от 04.12.2017 форма и содержание отчета об оценке рыночной стоимости N 230 от 27.10.2016, выполненного ООО «» соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки (ФСО) (с изменениями и дополнениями.)
Нарушений требований ФСО, предъявляемых к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки к корректному подбору объектов-аналогов, а также иных нарушений, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости не выявлено. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены правильно. При выполнении математических действий ошибки оценщиком не допущены. Информация, использованная оценщиком является достоверной, достаточной, проверяемой.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 69 863 349 кв. м, категория — земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (описание местоположения): относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Примерно <адрес>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2015 года округленно составляет 263068 000 рублей;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 255 159 295 кв. м, категория — земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (описание местоположения): относительно ориентира, расположенного в <адрес> по состоянию на 01.01.2015 года округленно составляет 1070362 000 рубля.
Допрошенный судом в ходе судебного разбирательства эксперт ФИО13 выводы, изложенные в заключении эксперта поддержал, дал пояснения аналогичные выводам судебной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.
Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд находит его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта не имеется.
При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ
«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.
Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ «О государственной судебно- экспертной деятельности в Российской Федерации» и Закона об оценочной деятельности.
В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ судебная экспертиза — это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Из содержания заключения эксперта N 103/17-Э следует, что осмотр объекта исследования экспертом не проводился, идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела
N 3а-525/2017. Эксперт сопоставил материал административного дела с данными из альтернативных источников информации: публикация кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росрееста, и др. При идентификации объекта исследования была получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Также экспертом указано, что осмотр объекта исследования мог быть осуществлен лишь на дату далеко отстоящую от даты исследования и поэтому идентификация объекта по результатам осмотра не существенно отличается от идентификации объекта по результатам ознакомления с документами административного дела и данных, имеющихся в открытом доступе.
Проанализировав информацию об объекте, экспертом применен сравнительный и доходный подход.
На момент проведения оценки было выбрано четыре аналога с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.
Содержащиеся в экспертном заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении. Все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении, расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными, приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке объектов на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления.
На основании изложенного суд считает возможным принять повторную судебную оценочную экспертизу эксперта ФИО14 N 103/17-Э от 04.12.2017 в качестве надлежащего доказательства, и положить в основу судебного акта по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
Суд также отмечает и тот факт, что административные ответчики, заинтересованные лица и их представители не привели суду конкретные обстоятельства, свидетельствующие о несоответствии заключения вышеназванной экспертизы требованиям действующего законодательства.
Ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы административные ответчики, заинтересованные лица суду не заявили. Вместе с тем, положения части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагают на административных ответчиков бремя представления доказательств, подтверждающих недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, в случае возражения административных ответчиков против удовлетворения заявленных административных исковых требований.
Таким образом, оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Доказательств, опровергающих изложенные в заключение эксперта выводы, не представлено. Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится.
Заключение повторной судебной оценочной экспертизы является доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.
Вместе с заключением эксперта в суд поступило заявление о взыскании судебных расходов по проведению судебной повторной оценочной экспертизы в размере 60000 рублей в пользу ООО «».
В соответствии с ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Судебные расходы согласно ст. 103 КАС РФ состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Согласно ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В абзаце третьем пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
Поскольку судебные расходы по данной категории дел, связанны, по сути, с реализацией права юридического лица на изменение кадастровой стоимости земельного участка на рыночную стоимость в судебном порядке, суд приходит к выводу о взыскании расходов, связанных с проведением повторной судебной экспертизы с административного истца.
Руководствуясь статьями 175 — 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестру по Ставропольскому краю) об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости — удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 69 863 349 кв. м, категория — земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (описание местоположения): относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Примерно в <адрес>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2015 года в размере 293068000 (двести девяноста три миллиона шестьдесят восемь тысяч) рублей;
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 255 159 295 кв. м, категория — земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (описание местоположения): относительно ориентира, расположенного в <адрес> в размере 1070362000 (один миллиард семьдесят миллионов триста шестьдесят две тысячи) рублей.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «» судебные расходы по проведению судебной повторной оценочной экспертизы в размере 60000 рублей в пользу ООО «»
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Все о земельных спорах