Home / СУДЕБНЫЕ РЕШЕНИЯ / Решение Самарского областного суда от 22.11.2017

Решение Самарского областного суда от 22.11.2017

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 ноября 2017 года г. Самара
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ласковской С.Н.,
при секретаре У.,
с участием:
представителя административного истца — С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1030/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «» об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «» (далее — ООО «») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в его пользовании на основании договора аренды находятся два земельных участка категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для строительства объектов индустриального парка: с кадастровым номером N, площадью 69 505 кв. м и с кадастровым номером N, площадью 80 496 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 26.12.2012 года N 815 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Самарской области» и составляет: земельного участка с кадастровым номером N — 19 207 706,75 руб., земельного участка с кадастровым номером N — 22 245 069,60 руб.
Дата определения кадастровой стоимости земельных участков — 14.06.2017 года.
Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанных объектов, завышенной и отличающейся от их рыночной стоимости, пришел к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
Согласно отчету ООО «Независимый кадастровый центр» N от 14.09.2017 года, по состоянию на дату оценки — 14.06.2017 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 11 607 335 руб., земельного участка с кадастровым номером N — 15 213 744 руб.
Размер арендных платежей зависит от размера кадастровой стоимости земельных участков, которая в данном случае не соответствует их рыночной стоимости и ведет к уплате арендной платы в завышенном размере, что нарушает права административного истца.
На основании изложенного, ООО «» считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.
В судебном заседании представитель административного истца — С., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.
Иные лица участвующие в деле — Правительство Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация муниципального района Волжский Самарской области в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте слушания дела, о причинах не явки суду не сообщили. При этом, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. Администрация муниципального района Волжский Самарской области в письменном отзыве просит отказать в удовлетворении требований.
В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.
Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, выслушав представителя административного истца, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, согласно ст. 84 КАС РФ, в их совокупности, суд приходит к следующему.
Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ N 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
Из материалов дела следует, что в пользовании ООО «» на основании договоров аренды земельного участка N от 28.06.2017 г. находятся два земельных участка:
— с кадастровым номером N, площадью 69 505 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для строительства объектов индустриального парка, расположенный по адресу: <адрес>;
— с кадастровым номером N, площадью 80 496 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для строительства объектов индустриального парка, расположенный по адресу: <адрес>.
Данные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет — 14.06.2017 г.
Кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 26.12.2012 года N 815 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Самарской области» и составляет: земельного участка с кадастровым номером N — 19 207 706,75 руб., земельного участка с кадастровым номером N — 22 245 069,60 руб.
Дата определения кадастровой стоимости земельных участков — 14.06.2017 года.
Согласно отчету ООО «Независимый кадастровый центр» N от 14.09.2017 года, по состоянию на дату оценки — 14.06.2017 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 11 607 335 руб., земельного участка с кадастровым номером N — 15 213 744 руб.
Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец 05.10.2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков.
Из ответа секретаря Комиссии N от 06.10.2017 г. следует, что положения ст. 24.18 Федерального закона от 21.07.2014 г. N 225-ФЗ и ч. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 г. N 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011 г.) не применяются в отношении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков промышленности и иного специального назначения в Самарской области, утвержденных Постановлением Правительства Самарской области N 815 от 26.12.2012 г., в связи с чем, оспорить кадастровую стоимость земельных участков в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не представляется возможным.
Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.
В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, — достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки.
Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков — юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), — направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).
На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.
Пунктами 3 — 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, определено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка спорных земельных участков выполнена по состоянию на 14.06.2017 года, то есть на дату определения их кадастровой стоимости.
В отчете об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны дата проведения оценки спорных земельных участков, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объектов оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка земельных участков, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки.
Оцениваемые земельные участки отнесены оценщиком к сегменту рынка земельных участков под промышленные объекты (производственную застройку) из категории земель населенных пунктов Самарской области (стр. 45 отчета).
Оценщик провел анализ рынка земельных участков промышленного назначения, расположенных в муниципальных районах Самарской области, актуальных на дату оценки, и пришел к выводу, что в среднем по Самарской области земельные участки промышленности и земель населенных пунктов под промышленность (включая предложения в г. Самара и городах областного подчинения) в 1 квартале 2017 года составляет 496 руб. /кв. м, что ниже на 1,85 показателя за 4 квартал 2016 года. Цена предложения на земельные участки промышленного назначения колеблется от 760 руб. /кв. м до 150 руб. /кв. м. Это зависит от многих ценообразующих факторов. 1 кв. м земельных участков промышленного назначения, расположенных в Волжском и Красноярском районах, площадью свыше 30 000 кв. м, составляет в среднем 218 руб. /кв. м (без учета скидки на торг). Существенные колебания на рынке цен отсутствуют. Выявлены ценообразующие факторы, которые отражены в таблице 7.3.2.1 (стр. 45-52 отчета).
Оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием объектов оценки является их текущее использование в качестве земельного участка промышленного назначения (стр. 54 отчета).
В соответствии с п. 11 ФСО N 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Согласно пункту 24 ФСО N 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Из представленного отчета об оценке видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости спорных объектов был применен метод относительного сравнительного анализа в рамках сравнительного подхода, чему в отчете приведено обоснование, оценщик мотивированно отказался от использования доходного и затратного подходов (стр. 57,58 отчета).
Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (п. п. 12 — 14 ФСО N 1).
В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащиеся в базе ТАО «АДОН». Для сравнения оценщиком подобраны 5 объектов-аналогов, являющиеся земельными участками промышленного назначения, расположенные в Волжском и Красноярском районах Самарской области и схожие по основным ценообразующим факторам: назначению, условиям продаж, площади, местоположению, транспортной доступности, наличию коммуникаций.
В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв. м земельного участка.
Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице 9.2.3.1 на стр. 63-65 отчета.
В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком введены корректировки: на торг в размере 11,6%, на площадь, на местоположение, транспортную доступность, наличие коммуникаций.
Расчет рыночной стоимости земельных участков произведен путем обобщения скорректированных цен аналогов, что отражено в таблицах 9.2.6 (стр. 69-72 отчета) и 9.2.8 (стр. 76-77 отчета).
Итоговая величина рыночной стоимости земельных участков, рассчитанная методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, составила: земельного участка с кадастровым номером N — 11 607 335 руб., земельного участка с кадастровым номером N — 15 213 744 руб., что отражено на стр. 80 отчета.
Таким образом, выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Отчет об оценке содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, мотивирован и не содержит противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Возражений и допустимых доказательств, опровергающих выводы, изложенные в представленном отчете и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельных участков, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.
При таких обстоятельствах, учитывая, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объектов оценки, а доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельных участков является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости данных объектов на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость.
С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость земельных участков подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке ООО «Независимый кадастровый центр», а требования ООО «» — удовлетворению.
Доводы заинтересованного лица Администрации муниципального района Волжский Самарской области, изложенные в письменном отзыве, о том, что в результате пересмотра кадастровой стоимости земельных участков уменьшится размер арендной платы, что приведет к снижению поступлений доходов в бюджет муниципального района, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, предусмотрено Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 05.10.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175 — 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

Административный иск ООО «» — удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 69 505 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для строительства объектов индустриального парка, расположенного по адресу: <адрес>, — равной его рыночной стоимости по состоянию на 14.06.2017 года в размере 11 607 335 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 80 496 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для строительства объектов индустриального парка, расположенного по адресу: <адрес>, — равной его рыночной стоимости по состоянию на 14.06.2017 года в размере 15 213 744 рубля.
Датой обращения ООО «» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать — 05.10.2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 27.11.2017 года.

Все о земельных спорах

Обратиться к юристу