Home / ЮРИДИЧЕСКИЕ СТАТЬИ / Как оспорить сделку купли-продажи

Как оспорить сделку купли-продажи

Оспаривание договора купли-продажи в юридической практике встречается нередко. Если данный документ был оформлен не надлежащим образом, имело место нарушение законодательства, то есть основания для его оспаривания. Возможно, что одна из сторон не исполнила обязательства полностью, либо были выявлены новые обстоятельства – это также основания для обращения в суд. Заключая договор, надо быть предусмотрительным и заранее выяснить, как оспорить сделку купли-продажи, если выяснится, что имели место нарушения или открылись ранее неизвестные факты.

Договор купли-продажи является юридическим актом, который оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ. На основании этого законодательного акта любым гражданином РФ договор купли-продажи может быть оспорен, если при оформлении сделки просматриваются нарушения закона и не пропущен срок давности.

Что может стать причиной расторжения договора купли-продажи

Гражданский кодекс РФ четко указывает причины, по которым можно признать недействительной сделку купли-продажи. Предпосылками указанных правовых действий может стать:

  • волеизъявление любой стороны (вопрос может решаться судом либо без участия судебной инстанции);
  • по взаимному волеизъявлению сторон в добровольном порядке;
  • в случае нарушения прав и гарантий одной из сторон (потерпевшая сторона обязана указать, какие потери она понесла в связи с незаконностью деяния другой стороны;
  • инициация расторжения договора государственными органами в случае выявления нарушений законодательства;
  • в случаях, когда сделка подвергается сомнению в соответствии с ГК РФ.

Подписи сторон на договоре купли-продажи означают, что продавец и покупатель высказали намерение совершить данный юридический акт. Если у одной из сторон возникли основания сомневаться в «чистоте» сделки, то надо обратиться к нормам гражданского законодательства. Суд будет принимать во внимание только юридические аспекты совершаемой процедуры. Сделка подлежит оспариванию, если:

  • Она находится в противоречии с нормами законодательства. Разъяснения по этому вопросу даны в ст. 168 ГК РФ.
  • По сделке не были произведены расчеты, фактически она была фиктивной (ст.166 ГК РФ).
  • На документе стоят подписи лиц, у которых имеются ограничения в дееспособности либо эти лица недееспособны полностью.
  • Если сделка проводится от имени лиц с 14 до 18 лет. Данная возрастная категория может быть стороной сделки, но только в том случае, если договор будет одобрен одним из родителей. Согласие родителей подтверждается подписью.
  • Оспорить договор купли-продажи можно будет в случае, если одна из сторон подписывала документ под воздействием угрозы, шантажа, была осознанно введена в заблуждение. Подтвердить такие факты в судебном разбирательстве бывает сложно, но реально.
  • Имел место факт мошенничества. Это случай, когда продавец преднамеренно вводит в заблуждение покупателя и завышает цену.
  • Сделку совершают юридические лица (фирмы, компании), которые не имеют полномочий и прав осуществлять договора такого типа по определенным причинам.

Важно знать! По ст. 166 Гражданского кодекса РФ, все сделки купли-продажи делятся на категории:

  • Ничтожные. Такие сделки в судебном порядке не подлежат доказательству. Судом будут признаны только последствия для участников, вызванные незаконными действиями.
  • Оспоримые. Незаконный характер сделки должен подтверждаться доказательствами, которые рассматриваются судебными органами. Если будет доказан факт незаконности, то сделка будет признана полностью или частично недействительной. Только после этого последствия признают нелегитимными для ее участников.

Оспаривание сделки купли-продажи продавцом

Законом в одинаковой степени защищены права обоих сторон сделки. Т.е. продавец и покупатель изначально имеют равные права. У продавца имеется возможность оспорить договор купли-продажи тогда, когда покупатель не принял продаваемый объект или не совершил его оплату. Возможен вариант, когда покупатель не выполнил условия договора или не произвел действия, предусмотренные сделкой. Например, не сделал страховку на продаваемый объект.

Если покупатель в соответствии с договором должен забирать товар самостоятельно, но не выполнил данное условие, то у продавца возникает право признать недействительной сделку купли-продажи.

Гражданским кодексом делается оговорка, что участники сделки могут договориться о добровольном разрешении спорной ситуации.

Оспаривание сделки купли-продажи покупателем

Прекращение существования договора купли-продажи может быть инициировано покупателем. Законными основаниями для этого являются следующие факты:

  • продавец отказывается передавать проданный объект в установленный срок или не передает вообще;
  • продавцом был передан объект без предоставления документов или в неполной комплектации;
  • продавцом передается товар ненадлежащего качества, не в соответствующем ассортименте или при наличии каких-либо недостатков объекта сделки;
  • страховка должна быть оформлена продавцом, который не выполнил данное обязательство.

Способы оспаривания договора купли-продажи

С требованием об аннулировании сделки могут обращаться только ее участники – те лица, которые участвовали в заключении договора, т.е. непосредственно продавец и покупатель. Есть право оспаривания у третьих лиц, чьи интересы затрагиваются в договоре. Это правило распространяется на опекунов, родственников, бывших супругов и т.д.

Юридическая практика свидетельствует, что прекращение процедуры оспаривания по взаимному соглашению осуществляется не часто. Сторонам, чтобы признать недействительной сделку купли-продажи, приходится обращаться в суд.

Пострадавшая сторона в исковом заявлении указывает причину и предоставляет доказательную базу, дающую право на признание недействительности договора.

Процесс признания недействительности сделки купли-продажи – довольно сложный в юридическом плане, поэтому предпочтительнее, если интересы потерпевшей стороны будет представлять специалист, имеющий юридические знания и опыт ведения аналогичных дел. В иске должны быть прописаны ссылки на акты законодательства, подтвержденные документальными доказательствами.

Рекомендации по оформлению договора и алгоритм оспаривания сделки купли-продажи

Действующее законодательство четко обозначает обстоятельства, по которым сделку можно признать незаконной. Если возникли опасения или появились факты, указывающие на отступления от условий договора, то необходимо начать подготовку к процедуре оспаривания.

Собираются доказательства, которые могут подтвердить нарушение закона или невыполнение условий договора. Нужно точно выяснить обстоятельства заключения договора, условия его выполнения и соответствие документа законодательству. К примеру, компания, осуществляющая сделку, не имеет лицензии, либо договор подписывало лицо, имеющее ограничения дееспособности или несовершеннолетним без одобрения взрослого. Данные факты являются основанием для обращения в суд.

Вызывает трудности сбор доказательств по факту сознательного введения в заблуждение кого-либо из участников сделки. Если истец не имел причин быть в неадекватном восприятии действительности (не находился под действием лекарственных препаратов и т.п.), то доказать, что его ввели в заблуждение, окажется практически невозможным.

Важно! Во избежание подобных ситуаций следует изучить договор купли-продажи досконально. Не надо игнорировать записи мелким шрифтом. Не надо бояться, что кто-то назовет вашу дотошность занудством. Не спешите. Вникайте во все пункты договора. Если что-то непонятно, уточняйте или изменяйте условия, пока не поставлена подпись. Мошенники часто пользуются приемами психологического давления и сознательно пишут мелким шрифтом невыгодные дополнения и примечания к договору.

Если условия сделки будут признаны кабальными, то договор аннулируется судом.

Заключать договор о купле-продаже недвижимости или крупные сделки с движимым имуществом надо при свидетелях. В случае возникновения спорной ситуации они могут стать свидетелями в судебном разбирательстве.

Если предстоит сложная сделка, то действовать надо юридически грамотно, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. В этом случае предпочтительнее заручиться поддержкой профессиональных юристов и доверить им правовое сопровождение сделки.

В любом случае при появлении сомнений в правомерности договора, только адвокат может ответить на вопрос – есть ли в составе условий и оформления нарушения, и есть ли смысл обращаться в суд.

Сроки по оспариванию договора

Сделку купли-продажи считают завершенной после того, как будут поставлены подписи, выполнены взаиморасчеты и взаимообязательства. В случае с недвижимостью будут перерегистрированы права и оформлен переход права собственности от старого хозяина к новому.

Если регистрационные действия уже произведены, оспорить договор купли-продажи возможно только чрез обращение в судебные органы. Если возникла необходимость признания сделки недействительной, то оттягивать процедуру не надо. По таким делам существуют временные ограничения – срок давности. Время на оспаривание находится в зависимости от следующих факторов:

1 год: предоставляется для оспоримых сделок (имеется нарушение какого-либо из пунктов ГК РФ, которые регулируют оформление договоров купли-продажи). Отсчет начинается от даты, когда пострадавшей стороне стали известны факты, на основании которых сделку можно признать недействительной. Дата должна подтверждаться документально.

3 года: предоставляется для ничтожных сделок. В случае, когда сделка не зарегистрирована надлежащим образом, не осуществлены взаиморасчеты, то есть совершена фиктивная купля-продажа (только по документу), ее признают ничтожной. Отсчитывают срок давности с даты, поставленной в договора.

10 лет: срок, предоставляемый по оспариванию недействительных сделок со стороны третьих лиц. Они не входят в состав участников сделки купли-продажи, но их интересы затрагиваются. Срок отсчета ведется с того момента, когда третьи лица получили информацию об основаниях, которые сделку признают недействительной.

Признать недействительной сделку купли-продажи можно только судебным решением. Суд не станет защищать человека, который подал исковое заявление, руководствуясь эмоциями и личными соображениями. В судебных заседаниях рассматриваются факты, подтвержденные документально. Выигрывает тот, кто обеспечит себя доказательствами. Если истец не имеет опыта участия в судебном разбирательстве, то лучше обратиться за помощью к профессиональному юристу.

Все о земельных спорах

Обратиться к юристу